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华安证券股份有限公司尹沿技,俞悦,吴梦茹近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《经营持续稳健，强者本色尽显》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为13.81元。

保利发展(600048)

事件

公司发布2022年第三季度业绩公告：2022年Q1~Q3实现营业总收入1564亿元，同比增长13.0%；归母净利润131亿元，同比小幅降低3.6%；基本每股收益1.09元（YoY-3.5%）。

销售表现优于行业，销售回款保持高效

a）销售表现优于行业，销售规模排名升至第二。2022年1~9月公司实现签约金额3201亿元，同比下降22.0%，销售均价1.7万元/平方米（YoY+3.4%），同期全国商品房销售金额同比下滑26.3%，公司表现优于行业。1~9月公司全口径销售金额跃至克而瑞销售榜第2名。b）销售回款保持高效。2022年1~9月实现回笼资金2939亿元，回笼率高达91.8%（去年同期为89.5%），保障公司现金流安全可持续。

投资节奏积极进取，聚焦高质土储

a）投资积极进取，优化在手土储结构。2022年前三季度公司新拓展项目70个，新增计容面积771万平方米（YoY-64.7%），总拓展成本1235亿元（YoY-13.9%），新增全口径土地价值位列克而瑞榜单第一。b）聚焦优质土储，高能级城市深耕。2022年1~9月公司新增土储中38个核心城市拓展金额占比90%（去年同期为75%），其中上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%。

归母净利率保持相对高位，在建拟建资源充裕

a）毛利率水平受行业趋势影响有所下降。报告期内公司毛利率为24.5%（YoY-5.3pct）；归母净利率8.4%（YoY-1.4pct）。注意到，归母净利率保持相对高位，且降幅小于毛利率，主要得益于：i）公司精细化管理，前三季度期间费用率6.3%（YoY-0.9pct）；ii）并表项目权益比上升趋势明显，公司2020年销售权益比（72.0%）相比2019年（67.8%）大幅提升；iii）未存在明显的企业计提资产减值损失（前三季度590.8万）。b）在建拟建资源充裕，保障业绩稳步提升。截至2022Q3季度末，公司共有在建拟建项目795个，在建面积1.39亿平方米（YoY-6.4%），待开发面积6605万平方米（YoY-7.7%），丰富的储备为未来业绩提升提供坚实基础。

财务状况持续稳健，融资成本不断优化

a）“三条红线”保持“绿档”行列，资产负债结构稳定、健康。截至2022年6月30日，公司剔除预收账款后资产负债率66.5%，净负债率64.1%，现金短债比1.4，三条红线保持“绿档”。b）央企背景和高信用资质加持，综合融资成本持续优化。报告期内公司发行公司债、中期票据合计140亿元，平均融资成本仅3.09%；银行端贷款利率下降，新增贷款平均成本较2021年末下降37bp。截至报告期末综合融资成本约4.32%，较上年末下降14bp。

投资建议

在行业基本面下行的不利情况下，公司凭借央企背景及行业龙头的双重效应，高信用、低成本的优势愈发凸显，持续深化核心城市影响力。短期内销售虽有压力，但价格稳健未以牺牲利润为代价；另一方面，行业市场排名跃居TOP2；且公司在投资环节抓住机遇，逆势积极拿地，以较小代价改善土储结构，未来业绩释放可期。中长期看，目前房开行业供给侧出清持续，而需求侧下探空间有限，因此公司将大幅受益于竞争格局改善，预计公司2022~2024年EPS为2.42、2.61、2.95元/股，对应当前股价PE分别为6.3、5.9、5.2倍，维持“买入”评级。

风险提示

销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，长江证券薛梦莹研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达85.97%，其预测2022年度归属净利润为盈利282.47亿，根据现价换算的预测PE为6.5。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有28家机构给出评级，买入评级26家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为24.17。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，保利发展（600048）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：有息资产负债率、存货/营收率。该股好公司指标3星，好价格指标3.5星，综合指标3星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

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