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2022-04-19平安证券股份有限公司杨侃,郑茜文对保利发展进行研究并发布了研究报告《销售稳增财务稳健，全面推进精益管理》，本报告对保利发展给出增持评级，当前股价为18.31元。

保利发展(600048)

事项：

公司公布2021年年报，实现营业收入2849.3亿元，同比增长17.2%，归母净利润273.9亿元，同比下降5.4%，EPS2.29元，与业绩快报基本一致。公司拟每10股派发现金红利5.8元（含税）。

平安观点：

业绩表现平稳，未结仍旧充足：公司2021年实现营收2849.3亿元，同比增长17.2%，归母净利润273.9亿元，同比下降5.4%。利润增速低于营收主要受地产项目利润率下行影响。期内毛利率26.8%，较2020年下降5.8个百分点。期末合同负债同比增长13.8%至4160.2亿元，为近一年营收1.5倍，未结资源仍旧充足。2022年计划竣工4231万平米，同比增长0.9%。

销售稳步增长，深耕成效显著：公司2021年实现销售金额5349.3亿元，同比增长6.4%；销售面积3333万平米，同比下降2.2%；销售均价16049元/平米，同比上涨8.8%。其中珠三角、长三角签约销售合计超2800亿，占比53%；单城签约过百亿城市17个，较2020年增加2个，合计销售贡献超3400亿元。2021年新开工5155万平米，同比增长11.3%，2022年计划新开工4010万平米，同比下降22.2%。

拿地保持定力，合理补充高质量资源：公司2021年新拓展项目145个，新增建面2722万平米，同比下降15%，总地价1857亿元，同比下降21%；拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为81.7%、34.7%，较2020年降11.8个、12.1个百分点。2021年平均楼面价6821元/平米，为同期销售均价42.5%，较2020年降7.6个百分点。公司注重提升拓展质量及资源把控力，期内新增住宅货量占比85%，权益占比72%。坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点补仓销售贡献高的优质区域，新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计54%，较2020年提升7个百分点。

融资成本延续下行，三条红线“绿档”达标：公司2021年回笼金额5020亿元，回笼率93.8%，居于行业高位，连续4年保持经营活动现金流为正。期末有息负债综合融资成本4.46%，同比降31BP，延续下行。期末剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、55.1%、2.63倍，符合“三道红线”绿档标准。

全面推进精益管理，不动产生态持续扩张：公司主动优化组织结构，在总部层面精简架构，加强引领与赋能作用；设立华东、华南两大区域共享中心，以标准化为抓手，促进区域资源整合；在区域层面进行组织裂变，提升市场聚焦度，保持管理灵活性与扁平化；在产业层面进行整合，促进市场化发展。不动产生态方面，保利物业在管面积升至4.65亿平米，合同面积升至6.56亿平米，稳居行业前列。保利商业开业购物中心35个，开业面积247.5万平米；保利酒馆开业酒店、会议中心20个，客房近5000间。期末在营长租公寓项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市；不动产金融累计管理基金规模超1700亿元，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金TOP10”。

投资建议：维持此前预测，并新增2024年预期，公司存在股权激励行权，按最新股本计算，预计2022-2024年EPS分别为2.40元、2.48元、2.56元，当前股价对应PE分别为7.7倍、7.4倍、7.2倍。公司财务稳健、融资优势延续，有望借助短期政策改善春风扩大领先优势；中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司凭借运营、管控等优势，市占率亦有望稳步提升，维持“推荐”评级。

风险提示：1）利润持续下行风险；2）政策呵护力度不及预期，导致楼市调整时间拉长、幅度扩大，公司经营受损风险；3）楼市去化压力延续带来销售价格下行、前期高价地减值风险。

该股最近90天内共有22家机构给出评级，买入评级20家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为21.62。证券之星估值分析工具显示，保利发展（600048）好公司评级为3.5星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围：1 ~ 5星，最高5星)

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